中新经纬8月26日电 (薛宇飞)有数据显示，中国租房人口数量有近2.6亿。近期公布的《住房租赁条例》，在市场上引起广泛讨论。该条例从规范出租承租活动、住房租赁企业行为、经纪机构行为等多方面促进住房租赁市场高质量发展。
该条例施行后，会对租赁市场带来哪些变化？对住房租赁企业有何影响？近日，围绕上述问题，中新经纬专访了贝壳找房高级副总裁、贝壳惠居CEO王拥群。他从贝壳惠居在租赁市场的实践出发，展望未来租赁市场的变革及企业的布局策略。
王拥群认为，大租赁时代下租赁企业面临着专业化、多元化、市场化的三大趋势，贝壳惠居在形成一定规模后，已转入效率与品质提升的阶段。在科技属性的加持下，贝壳惠居正通过全链路数字化系统提升效率与服务。
“租赁时代大有可为”
据了解，贝壳惠居为用户提供分散式、集中式等租赁服务。其中分散式租赁服务主要包括以贝壳省心租为代表的机构托管租赁服务和以普通租赁服务为代表的个人租服务；集中式包括以新青年公寓、海盐公寓为代表的自营公寓服务和集中式公寓品牌合作。
站在住房租赁企业视角，王拥群称，《住房租赁条例》的颁布给企业带来了三个机会点。一是该条例明确将住房租赁企业作为一个法律主体，与过去中介机构、经纪机构及二房东有了明确区分，这对住房租赁企业进一步发展意义重大。二是倒逼服务升级，通过清退虚假房源、推动标准化运营，让服务价值成为核心竞争力。三是拓宽房源供给路径，激活分散式民宅出租意愿，推动“非居改租”等存量资产盘活。
面对租赁市场种种变化与机遇，王拥群认为租赁企业会有三个变化。一是专业化。过去“小房东式”的租赁管理比较粗放，出现了很多乱象，随着《住房租赁条例》的出台，企业将走向专业化，推动租赁行业从过去的粗放式管理转变为精细化服务。
他说：“租赁业务是一个低毛利的生意，如果租赁机构不能走专业化、精细化服务路线，盈利会很艰难。”
二是多元化。《住房租赁条例》中鼓励住房租赁“多主体供给”“多渠道保障”，将推动行业形成“个人与机构共生、分散与集中互补、市场与保障双轨”的多元化格局。三是市场化。该条例中明确鼓励专业化机构参与，机构化的比例会快速提升。
“我们认为，在大租赁时代，未来大有可为，租住也会成为一种生活方式。”王拥群说。
轻资产托管是行业主流
清华大学五道口金融学院副院长、房地产与金融科技研究中心主任张晓燕近日表示，大租赁时代下，轻资产托管模式将成为行业主流发展方向。
作为轻资产托管模式的典型代表，贝壳省心租以“缩短招租周期、提升出租效率”与“打造全流程、高品质服务体验”为双轮驱动，通过“科技提效+分工提效”夯实效率基础，通过“服务产品化+精细化”提升服务价值，为业主提供高效、省心的托管服务，为租客创造安心、有保障的租住生活。
截至2024年底，贝壳省心租全国13个城市累计服务客户数量约180万，仅北京就累计服务客户数量已超过43万。
王拥群称，当前越来越多的房东愿意将房子交给专业机构进行托管，这是因为轻资产托管模式下，租金随行就市，专业机构可以提供低空置期的安心托管，节省了房东的时间成本。
他说：“如果收益比较确定，房东是愿意把房子交给机构管理的。它的核心是一件事，就是如何提升资产的效率，而依托于机构可能是最好的选择。”
回顾过往发展，王拥群称，贝壳省心租规模扩张较快的原因主要有三个。一是，业务模式是托管服务而非包租模式，采用租金收取“平进平出”的方式，模式的核心在于提升效率和服务品质收益，而非传统的“二房东”吃差价。二是，贝壳庞大的人店网络，给业务的快速发展提供了契机。三是，效率管理，以出定收，保证收上来的房源能够快速出租出去。
形成一定初始化规模后，贝壳省心租已经转入效率与品质的提升。王拥群表示，租赁的
客单价较低，企业要保持盈利的话就必须做大规模，没有规模作为支撑，这个生意很难形成。而规模的背后是效率，需要通过公司内部的分工协作、依靠科技的力量将效率变得更高。
王拥群称，今年贝壳省心租不会以规模作为核心考核指标，而是将品质提升作为重头戏。他说：“未来能跑到多少，我们不当成重点，因为我们觉得想象空间很大，毕竟今天有2.6亿人的租房市场空间。我们做轻资产托管的模式很正确，代表行业未来的主流。”
“总体而言，我们能赚的钱并不多，但还是希望有合理的利润。”王拥群说道。
数字化管理系统提升效率
贝壳省心租服务品质与效率的提升，有赖于专业的分工协作与数字化管理系统的搭建。
在服务能力提升方面，通过 AI 驱动的智能中台，贝壳省心租系统实现房源从获客到运维的全生命周期数字化管理，目前平台已整合包括资管经理、客户经理等六大角色、约 14600 名专业服务者，通过搭建数字协同网络，实现全流程线上作业，推动效率快速增长。
王拥群称，在用户体验维度，贝壳省心租提供 7×24 小时在线服务。其创造的服务管家98.3%三分钟响应率，已远超传统租赁行业的服务标准。
在管理效率提升方面，针对此前在收房、出房与管房产生的结构性矛盾问题，贝壳省心租探索建立了“惠经营AIMS系统”，基于管房、收房、去化三大场景，实现库存房源、市场供需等智能化监测预警，以及人、房的智能匹配。
在链接 300 万+业主，面对每月高达 33 万次的业主咨询需求时，“AI 阿贝”通过先进的大模型意图识别技术和规则引擎，能够自动完成房源上架、调价、下架、报盘等一系列复杂操作。系统采用的“先机器后人工”服务模式，不仅提高了响应速度，更确保了服务标准的一致性。实际运营数据显示，“AI 阿贝”上线后，自动化服务占比达到 61%，会话转人工率降至35%。这意味着超过六成的业主咨询可以得到即时、准确的自动回复，大大提升了服务效率和用户体验。
随着租赁业务规模持续扩大，传统的管理和服务模式逐渐暴露出一系列制约问题，亟需通过科技手段实现转型升级。 比如带看和入住流程繁琐，依赖人工发卡、钥匙交接，不仅操作耗时，易出错，也影响了房源的快速流转。通过部署智能门锁，租客可实现无接触自助带看、入住和退租，极大简化了操作流程。
王拥群表示，相比于房屋买卖业务，租赁业务的复杂程度更高。租客全年365天、一天24小时随时都有可能提出问题，而贝壳惠居通过全链路数字化系统的搭建，实现全流程线上作业，形成了更好的闭环管理。
从成果看，王拥群称，一直以来，贝壳惠居始终将科技创新视为企业发展的核心驱动力。通过科技系统、AI应用与物联网的深度融合，解决了传统租赁行业诸多的服务和效率痛点。未来，贝壳惠居将继续加大在技术研发方面的投入，推动居住服务向更智能、更安全、更高效的方向发展，为“好房子”建设贡献科技力量。
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